INFORMACIJE ZA OBČANE GLEDE SPREJEMA PROSTORSKIH AKTOV OBČINE

Sprememba namenske rabe iz nezazidljivega v zazidljivo

V zadnjem obdobju se veliko naših občanov obrača na občino po informacije v zvezi s spremembo prostorskih aktov oziroma spremembe namenske rabe zemljišč. Večina želi pridobiti informacije o postopku pridobivanja novih zazidljivih zemljišč. V obdobju med letoma 2000 in 2025 je bilo veljavnih kar 5 različnih zakonov, ki so se navezovali na spremembe prostorskih aktov s katerimi je država med drugim določala tudi postopek spremembe namenske rabe zemljišč. Vsak novi zakon je poostril pogoje in spreminjal postopek sprejemanja novih prostorskih aktov.  Za lažje razumevanje in večjo preglednost informacij smo pripravili kratek povzetek postopka spreminjanja prostorskega akta občine – Občinskega prostorskega načrta  (OPN) in posledično zbiranja pobud za spremembo namenske rabe zemljišč. Upamo, da vam bodo pripravljene informacije v pomoč pri razumevanju postopka spreminjanja OPN in pri odločitvi ali podati pobudo za spremembo namenske rabe zemljišča.

Splošne informacije:

Zakonsko predpisan postopek priprave in sprejema prostorskih planskih aktov občine je zahteven in dolgotrajen proces ter v nobenem primeru ne more biti obravnavan individualno. Trenutno je v veljavi Zakon o urejanju prostora (ZUreP-3) (Uradni list RS, št. 199/21, 18/23 – ZDU-1O, 78/23 – ZUNPEOVE, 95/23 – ZIUOPZP, 23/24, 109/24 in 25/25 – odl. US), ki predpisuje postopke spreminjanja prostorskega akta in ga mora občina pri spreminjanju OPN-ja izvajati. Postopek vključuje številne akterje, ki podajo strokovne podlage ter izdajajo obvezujoče smernice in mnenja k prostorskim aktom (nosilci urejanja prostora – NUP). Glede na predpisan postopek usklajevanj državnih, regionalnih, občinskih in individualnih interesov občina ne more zagotoviti, da bodo vse pobude vključene v prostorske akte, lahko pa zagotovi, da bodo vloge, ki bodo skladne s temeljnimi načeli prostorskega načrtovanja obravnavane.

Sprememba namenske rabe kmetijskega zemljišča v stavbno:

V primeru, da se sprememba nanaša na spreminjanje namenske rabe kmetijskega zemljišča v stavbna zemljišča, se to lahko dopusti kot prerazporeditev namenske rabe stavbnih zemljišč v kmetijska zemljišča ob izpolnjevanju pogoja primerljive površine in kakovosti kmetijskih zemljišč, na katerih se načrtuje sprememba namenske rabe, v skladu z Zakonom o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) in Smernicami s področja varstva kmetijskih zemljišč za pripravo OPN. To pomeni, da hkrati s podano pobudo, priložite še grafiko, kje bo do prerazporeditve prišlo (torej, kje se bodo izvzela nepozidana stavbna zemljišča na račun nove širitve). Občina v povezavi z navedenim dodatno pojasnjuje, da se nepozidana stavbna zemljišča (ki so po dejanski rabi kmetijska) lahko izvzamejo le na robovih naselja, tako da se jih lahko priključi kompleksu kmetijskih zemljišč in da je treba pri posameznem posegu upoštevati boniteto zemljišč, ki mora biti primerljiva z boniteto zemljišč na katere se posega – v povezavi z bonitetno oceno zemljišč je pomembno izpostaviti tudi to, da višja kot je boniteta zemljišča, manj verjetno je, da se bo sprememba namembnosti iz namenske rabe kmetijskega zemljišča spreminjala v stavbno. Vse spremembe morajo biti predhodno usklajene z lastniki zemljišč. Če je lastnik druga oseba je treba predložiti njegovo pisno soglasje.

Zakonodaja določa, da se pri spremembi namenske rabe iz kmetijske v stavbno najprej  načrtuje na zemljiščih nekmetijske namenske rabe. Če to ni mogoče, pa je treba, ob upoštevanju predloga območij trajno varovanih in ostalih kmetijskih zemljišč, najprej načrtovati na območju predloga ostalih kmetijskih zemljišč ter šele nato na območju predloga trajno varovanih kmetijskih zemljišč, pri tem pa se na teh območjih najprej načrtuje na kmetijskih zemljiščih nižjih bonitet. Tako, da lahko v nekaterih primerih pride do situacije, da predlagano kmetijsko zemljišče za prerazporeditev ne izpolnjuje zahtev NUP in se tako nadomestno kmetijsko zemljišče (s primerljivo boniteto) išče v okolici predlagane spremembe. To pomeni, da sprememba iz kmetijskega v stavbno lahko tangira drugo kmetijsko zemljišče kot tisto, ki jo je predlagatelj predlagal kot nadomestno.

Pri spremembi namenske rabe iz kmetijskega v stavbno pa je potrebno izpostaviti tudi, da se sprememba namenske rabe izvaja le na robovih naselja – ne vzpostavlja se novih poselitvenih območij. To pomeni, da se mora zemljišče, ki je predmet spremembe namenske rabe iz kmetijske v stavbno stikati z že obstoječimi stavbnimi zemljišči – poselitvena območja morajo biti zvezna.

Poleg Ministrstva za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano v postopku sodelujejo tudi številni drugi NUP, ki vsak s svojimi splošnimi smernicami na podlagi zakonskih določil postavljajo različne pogoje. Npr. DRSV med drugim (skladno s Prilogo 8 Splošnih smernic s področja upravljanja z vodami) zahteva izdelavo strokovne geotehnične ocene za vse posege, ki se nahajajo na srednji, veliki ali zelo veliki stopnji verjetnosti pojavljanja zemeljskih in hribinskih plazov.

Časovnica sprejemanja pobud:

Pobude za spremembo namenske rabe se sprejemajo ves čas do pričetka postopka spremembe OPN (Občinskega prostorskega načrta). Zadnje spremembe OPN, kjer pa se je obravnavalo pobude in spreminjalo namensko rabo so bile leta 2018. To pomeni, da pobude, ki so bile oddane občini do leta 2018 so že bile obravnavane in, če do sprememb ni prišlo velja, da niso bile rešene pozitivno. Torej vse spremembe oddane po letu 2018 so še vedno predmet obravnave in reševanja.

Občina Dobrova – Polhov Gradec je trenutno v zaključni fazi t.i. tehnične posodobitve, kjer gre za uskladitev grafičnega dela namenske rabe prostora s prikazom zemljiškega katastra (zaradi sprejetja novega koordinatnega sistema - iz v Jugoslaviji vzpostavljenega D48/GK v novega, ki temelji na evropskem koordinatnem sistemu D96/TM - je prišlo do navideznih premikov nekaterih mej grafičnega prikaza in v postopku tehnične posodobitve se usklajuje te nastale zamike). V naslednjih letih bo Občina Dobrova – Polhov Gradec pričela s postopkom uvedbe evidentiranja razvojnih stopenj nepozidanih stavbnih zemljišč. Gre za kategorizacijo obstoječih, nepozidanih stavbnih zemljišč v različne kategorije, ki jih občina v skladu z veljavno zakonodajo mora sprejeti pred spremembo OPN. Pričakujemo, da se bo v naslednjih 2-4 letih vse strokovne podlage, ki so potrebne pred spremembami OPN tudi izdelalo.

Pričakujemo, da se bo postopek spremembe OPN pričel v naslednjih 4-5 letih. Takrat bodo tudi vse pobude obravnavane.

Kot rečeno se vsaka pobuda ne more in ne bo reševala na individualni ravni ali prioritetno saj nam tega tudi zakonodaja ne dopušča. Prav tako občina ne bo in ne more izdajati informacij glede tega ali se bo sprememba namenske rabe na določenem zemljišču rešila pozitivno ali negativno, ker je s tem povezanih preveč spremenljivk, ki jih ni možno predvideti.

Vse pobudnike spremembe namenske rabe tako prosimo, da vloge za pobudo spremembe namenske rabe izpolnijo skladno z navodili, ki so že objavljeni na spletni strani občine in upoštevajo tudi pojasnila v tej objavi: https://www.dobrova-polhovgradec.si/objava/664574, kjer so objavljeni tudi obrazci za pobudo. Ob tem je potrebno plačati tudi upravno takso. Plačilo takse ne pomeni, da bo pobuda rešena pozitivno. V primeru negativno rešene pobude se plačana taksa ne vrne pobudniku.

Z vsem spoštovanjem,

Občina Dobrova – Polhov Gradec